En cas de démembrement, la propriété d’un bien se « décompose » schématiquement en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier a le droit de jouir du bien ; donc pour un immeuble par exemple il peut l’habiter ou en percevoir les loyers. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire de l’actif à l’extinction de l’usufruit. L’extinction de l’usufruit résulte généralement du décès de l’usufruitier, mais peut également correspondre à la fin d’un usufruit temporaire fixé pour une durée déterminée (par exemple 12 ou 15 années…).
On connaît assez bien les donations réalisées au profit de descendants avec réserve d’usufruit. On connaît les démembrements qui résultent d’une succession dont le conjoint survivant est usufruitier. On connaît moins les acquisitions de nues-propriétés.
Imaginons que vous vous portiez acquéreur de la nue propriété d’un immeuble ou de parts de sociétés civiles immobilières dont l’usufruit temporaire serait acheté par une autre personne. L’usufruitier, que vous ne connaissez pas, va percevoir les loyers du bien pendant une période déterminée à l’origine, par exemple 15 ans. Au terme de cette période, vous devenez plein propriétaire et pouvez désormais en jouir pleinement.
Quels sont les principaux avantages d’une telle solution ?
Vous achetez la nue-propriété avec une décote sur le prix de l’immeuble ou des parts de sociétés civiles. Le coût d’origine se limite en général à 55 ou 60 % du prix total de l’immeuble.
Vous percevez à terme une propriété qui inclut la revalorisation éventuelle de l’immeuble ou des parts.
Cette opération permet de « capitaliser » en franchise d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux puisque vous n’avez rien à déclarer pendant la période du démembrement.
La nue-propriété n’est pas taxable à l’ISF. Par contre, l’éventuelle dette qui a servit à l’acquérir est un passif déductible de ce même ISF.
Attention, en cas de financement à crédit d’une acquisition de nue-propriété, les intérêts de l’emprunt ne sont pas forcément déductibles de vos revenus.
Une étude spécifique doit être menée pour mesurer l’intérêt d’une telle opération en fonction de la situation personnelle de chacun.
contacter Delphine Padovani - Priorités Patrimoine - d.padovani@prioritespatrimoine.com
