Comment se calculent l'indexation et la révision du loyer ?

L’indexation est une adaptation annuelle du loyer au coût de la vie. Elle s’opère à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Pour les contrats de bail régis par la loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale, elle est due même si le contrat ne le prévoit pas. Pour les baux non régis par cette loi, le loyer ne peut être indexé que si les parties ont prévu cette indexation dans le contrat.

CONDITIONS ET PERIODICITE

Pour une indexation d’un bail régi par la loi du 20 février 1991, il faut remplir 2 conditions, à savoir que le contrat de bail :
-soit rédigé par écrit ;
-n’exclue pas le principe même de l’indexation.

L’indexation annuelle n’est pas automatique. Le bailleur est tenu de la signaler par écrit au locataire. Elle n’a pas d’effet rétroactif, sauf pour les 3 mois qui précèdent le mois où le bailleur avertit son locataire. Cela protège le locataire, en lui évitant de devoir payer des arriérés conséquents. Si le locataire refuse de payer l’indexation, le bailleur dispose d’1 an pour introduire une requête en justice. Après quoi, il y a prescription.

CALCUL DE L’INDEXATION

L’indexation se calcule toujours sur la base des fluctuations de l’indice des prix à la consommation. Pour connaître le montant du loyer indexé, il faut appliquer la formule suivante :

(loyer de base x nouvel indice) / indice de base
 

• Le loyer de base est le loyer fixé au moment de la conclusion du bail (sans tenir compte des frais et charges).

• Le nouvel indice est l’indice-santé (= indice des prix duquel sont retirés des produits nocifs pour la santé, comme par exemple le tabac) du mois qui précède la date anniversaire du contrat de bail.
• L’indice de base est l’indice-santé du mois précédant le mois de la conclusion du bail. l'indice santé de décembre 2011 est 117,52

pour connaitre les indices : site statistiques

Par exemple : un contrat de location a été conclu en décembre 2010 avec le demarrage d'un loyer au 01/01/11 pour 500 euros.

le propriétaire peut demander le loyer suivant au 01/01/12 : (500 x 117,52) / 114,55 = 512,96 euros.

114,55 étant l'indice santé de novembre 2010

117,52 étant l'indice santé de décembre 2011
 

REVISION DU LOYER

La révision du loyer n’est pas une indexation. Elle ne peut être demandée que si la valeur locative normale du bien a évolué et uniquement entre le 9e et le 6e mois qui précèdent la fin de chaque période de 3 ans. Une révision se fait à la hausse ou à la baisse. Si les parties ne se mettent pas d’accord, elles peuvent faire appel à un médiateur ou saisir le juge de paix entre le 6e et le 3e mois précédant la fin d’un triennat.

En règle générale, le loyer fait l'objet d'une indexation par an. Mais d'autres dispositions contractuelles peuvent être établies entre le locataire et le propriétaire. Il n'y a pas non plus d'automatisme.